Yeni Malik Tahliye Davası

TBK m. 351 Kapsamında Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi

Kira sözleşmeleri, taraflar arasında kurulan ve devamı hukuki güvenlik açısından son derece önemli olan borç ilişkileridir. Ancak bazı durumlarda, kiralanan taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi bu ilişkiyi doğrudan etkileyebilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, taşınmazı sonradan edinen kişinin belirli koşullarda kira sözleşmesini sona erdirmesine olanak tanımaktadır. Bu hüküm, yeni malikin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını korumaya yönelik istisnai bir düzenleme niteliğindedir. Bu makalede, TBK m. 351 hükmü kapsamında yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası açma hakkı, şartları, dava süreci ve yargı kararları çerçevesinde ayrıntılı biçimde ele alınacaktır.

1. TBK m. 351’in Hukuki Dayanağı ve Amacı

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi şu şekildedir:

“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğunda ise, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirerek, altı ay sonra açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir.”

Bu düzenleme ile kanun koyucu, taşınmazı edinen kişinin konut veya işyeri ihtiyacını karşılayabilmesini güvence altına almayı amaçlamıştır. Ancak bu tahliye hakkı, mevcut kiracının hakkını da gözetecek şekilde belli süre ve usule bağlanmıştır. Bu bağlamda hüküm, hem yeni malikin mülkiyet hakkını hem de kiracının kira ilişkisine duyduğu güveni dengelemeye yöneliktir.

2. Tahliye Hakkının Şartları

a. Taşınmazın Sonradan Edinilmesi

Madde yalnızca kiralananı sonradan edinen kişi lehine uygulanır. Edinim şekli satış, bağış, miras ya da mahkeme kararı ile olabilir. Kira sözleşmesinin yapıldığı sırada malik olan kişi için bu hüküm uygulanmaz; bu durumda TBK m. 350 gündeme gelir.

b. Gereksinim Gerekçesi

Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacının bulunması gerekir. Bu gereksinimin gerçek,samimi ve zorunlu olması aranır. 

c. Yazılı Bildirim Şartı

Yeni malik, edinim tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalıdır. Bu bildirim, ileride açılacak tahliye davasının ön şartıdır. Süresi içinde yapılmayan bildirim, tahliye hakkının kullanılmasına engel olur.

d. Altı Ay Süre Sonunda Dava Açma

Yazılı bildirimin ardından en erken altı ay sonra tahliye davası açılabilir.

3. İspat Yükü ve Yargı Uygulaması

Tahliye davasında, gereksinimin varlığı, samimiliği ve zorunluluğu yeni malik tarafından ispat edilmelidir. Yargılama sürecinde yeni malikin başka konutu olup olmadığı, gereksinimi karşılayacak başka imkânların bulunup bulunmadığı, kiralananın fiilen kullanım imkânı sağlayıp sağlamadığı gibi hususlar detaylı şekilde değerlendirilir. Yargıtay, bu konudaki içtihatlarında genellikle şu ilkelere yer vermektedir:

4. Sürelere Uyulmaması Halinde Sonuçlar

Bir aylık yazılı bildirim süresi ve altı ay geçtikten sonra dava açma süresi hukuki sonuç doğuracak şekilde düzenlenmiştir. Bildirimin yapılmaması ya da süresinde yapılmaması halinde tahliye talebi dinlenmez. Aynı şekilde, bildirime rağmen dava açma süresi geçerse, hak kaybı meydana gelir.

5. Kötüye Kullanım ve Tazminat Hakkı

TBK m. 355 uyarınca, yeni malik tahliye sonrası taşınmazı haklı sebep olmaksızın başkasına kiralarsa, önceki kiracı uğradığı zarar nedeniyle tazminat talep etme hakkına sahiptir. Bu durum, özellikle ihtiyaç iddiasının sahte ya da kötü niyetli şekilde ileri sürülmesi durumlarında gündeme gelir. Mahkemeler, böyle bir durumda hem sözleşmenin feshini geçersiz sayabilir hem de kiracı lehine maddi tazminata hükmedebilir.

TBK m. 351 hükmü, taşınmazın yeni malikine, gerçek ve samimi bir kullanım gereksinimine dayalı olarak kira sözleşmesini sona erdirme imkânı tanımaktadır. Bu düzenleme ile yeni malikin mülkiyet hakkı korunurken, mevcut kiracının sözleşmesel güveni de belirli süre ve şartlarla gözetilmektedir. Ancak bu hakkın istismar edilmemesi ve yalnızca gerçek gereksinimlere dayanması gerekir. Bu nedenle, uygulamada yargının ihtiyacı titizlikle değerlendirmesi ve sürelere sıkı sıkıya uyulması, kira hukukunda istikrarın korunması açısından büyük önem arz etmektedir.